Umowa deweloperska – na co zwracać uwagę?

Umowa deweloperska powinna zabezpieczać prawa osoby, która kupuje mieszkanie lub dom od dewelopera. Przepisy ustawy deweloperskiej nie są jednak doskonałe. Deweloperzy korzystają z luk prawnych oraz wpisują do umów z klientami postanowienia, które nie są korzystne dla nabywców, dlatego warto zwrócić uwagę na treść kluczowych zapisów umowy deweloperskiej.

Jak powinna wyglądać umowa z deweloperem? 

W pierwszej kolejności powinieneś sprawdzić czy umowa zaprojektowana przez dewelopera jest rzeczywiście umową deweloperską. Umowa deweloperska to wielostronicowy dokument (25-40 stron), którą można zawrzeć wyłącznie w kancelarii notarialnej. Nie jest możliwe skuteczne zawarcie umowy deweloperskiej bez obecności notariusza.

W umowie deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się, że wybuduje mieszkanie lub dom oraz przeniesie jego własność na kupującego, a kupujący oświadcza, że zapłaci  określoną cenę.

Sama umowa deweloperska nie przenosi jeszcze własności na nabywcę. Przeniesienie własności nastąpi dopiero na podstawie tak zwanej „umowy przyrzeczonej”, czyli umowy przenoszącej własność nieruchomości na kupującego.

Jakie postanowienia muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej?  

Odpowiadając na pytanie – na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej, należy zacząć od sprawdzenia czy dana umowa zawiera minimum zapisów określonych przez przepisy.

Ustawa deweloperska wymaga, żeby umowa zawierała co najmniej następujące elementy:

  • dane kupującego oraz dewelopera,
  • określenie kiedy i w jakim miejscu zawarto umowę,
  • cenę mieszkania lub domu oraz określenie kiedy i w jakich wysokościach kupujący ma obowiązek wpłacać poszczególne raty ceny,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania domu lub mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę,
  • informacje dotyczące nieruchomości, na której prowadzona jest budowa (jaka jest jej powierzchnia, stan prawny, kto jest jej właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona itd.),
  • informację o tym czy bank, który udzielił deweloperowi kredytu zgodził się na utworzenie dla nieruchomości kupującego księgi wieczystej, do której nie zostanie przeniesiona hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu dewelopera,
  • dane dotyczące domu lub mieszkania (jaka będzie powierzchnia nieruchomości, jaki będzie układ pomieszczeń, jaki jest zakres i standard prac wykończeniowych, które przeprowadzi deweloper),
  • w jakich datach nastąpi (lub nastąpiło) rozpoczęcie prac budowlanych oraz kiedy planowane jest zakończenie budowy,
  • kiedy i w jaki sposób deweloper zawiadomi kupującego o możliwości odbioru nieruchomości,
  • w jakim terminie prawo własności domu lub mieszkania zostanie przeniesione na kupującego,
  • informacje o tak zwanym mieszkaniowym rachunku powierniczym, na który nabywca będzie wpłacał raty ceny nieruchomości (jaki jest numer tego rachunku, na jakich zasadach deweloper może dysponować pieniędzmi zgromadzonymi na tym rachunku itd.),
  • informacje o innych zabezpieczeniach (gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej),
  • dane dotyczące pozwolenia na budowę, na podstawie którego deweloper realizuje daną inwestycję (jaki organ wydał pozwolenie, czy pozwolenie zostało zaskarżone itd.),
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej określone przez ustawę deweloperską,
  • warunki zwrotu pieniędzy w przypadku odstąpienia od umowy,
  • wysokość odsetek i kar umownych przewidzianych dla kupującego oraz dla dewelopera w przypadku naruszenia umowy przez jedną ze stron,
  • określenie sposobu pomiaru powierzchni po wybudowaniu domu lub mieszkania,
  • oświadczenie kupującego o tym, że otrzymał od dewelopera prospekt informacyjny oraz o tym, że deweloper poinformował go o możliwości zapoznania się z innymi dokumentami dotyczącymi inwestycji – chodzi tutaj przede wszystkim o treść księgi wieczystej nieruchomości, pozwolenie na budowę, projekt budowlany i sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata działalności.

Jakie zapisy nie mogą znaleźć się w umowie deweloperskiej?

 W umowie deweloperskiej należy zwrócić uwagę na postanowienia, które są niezgodne z prawem, w tym również na tzw. klauzule niedozwolone.

Listę klauzul niedozwolonych można znaleźć na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jest to bardzo obszerny wykaz zapisów, które zostały uznane za naruszające interesy klientów deweloperów. Stosowanie tych postanowień w umowach deweloperskich jest zabronione.

Sprawdzenie wykazu klauzul niedozwolonych oraz decyzji Prezesa UOKiK nie jest jednak wystarczające, ponieważ deweloperzy tworzą nowe postanowienia, które są sprzeczne z prawem lub postanowienia, które co prawda są zgodne z prawem, ale są niekorzystne dla kupującego.

Nie da się przewidzieć i opisać wszystkich rozwiązań, które mogą zostać zastosowane przez dewelopera w umowie deweloperskiej. Pełne zabezpieczenie interesów i praw kupującego zapewni tylko indywidualna konsultacja z prawnikiem, który wyjaśni na co zwrócić uwagę w danej umowie deweloperskiej oraz wprowadzi konieczne poprawki.

Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości